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2017-07-20

『地产金融说』万达融创世纪大交易富力地产意外入局 是否“三赢”仍需时间验证

万达负债融创王健林

昨天,本来充满期待的万达与融创世纪大交易发布会现场,富力地产意外入局参与合作酒店项目,戏剧性情节,引来众多议论。

最近很多人都被万达集团的新闻所吸引,先是万达电影股票,然后是轻资产转型之路,与融创合作。昨天,本来充满期待的万达与融创世纪大交易发布会现场,富力地产意外入局参与合作酒店项目,戏剧性情节,引来众多议论。

富力六折斩获融创持有的万达酒店资产_看图王(1).jpg

根据万达商业、融创集团、富力地产签订的战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比,增加富力地产作为交易方,但交易标的和交易总金额基本一致。

戏剧性情节 背景板三变

昨日,在北京万达索菲特大酒店举行的万达与融创合作发布会的背景板上合作方多了一个“富力地产”,随后消失半小时后再次出现变成“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。

戏剧性的转折,背后是万达和融创的压力。万达的压力,大家都清楚,几番收购全都搁浅,账面资金不好看,登陆A股有障碍,现在必须要尽快扔包袱。而融创,其实最开始并不是万达的最优选择,只是孙宏斌的个人魅力让这笔交易迅速达成,但这笔交易直接让融创的融资环境恶化。

由双方交易变成三方交易,万达获得的收入从631.7亿上升至637.5亿,显然赚得更多。

交割后万达文旅项目的“四个不变”

据了解,万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

王健林的开场笑话 辟谣言

对于推迟的1个小时究竟发生了什么,万达集团董事长王健林在致辞时先讲了一个笑话:“今天的合同,这么大的交易比较长,其实就是打印的时间慢了一点,我们都在会议室谈笑风生在等这个打印签字,就在等时看了网上的直播说现场传出了摔玻璃杯的声音,争吵很激烈。我讲这个故事的意思就是谣言怎么来的,就是这么来的。”

富力六折斩获融创持有的万达酒店资产 地产三巨头谁是赢家?.jpg

斗“地”主 三方都是赢家

今天万达融创和富力三家签署了新的三方战略合作协议。王健林表示,不管是从企业战略、还是商业逻辑看,三方都是赢家。

万达肯定是赢家。通过这次转让,万达减少负债,扩大了现金流至1700亿,继续走轻资产路线,靠品牌就可以实现规划利润。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。

融创是赢家。孙宏斌放弃不专业的酒店业务,留下13个文旅项目,获得4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,融创负债水平会降低,现金流会很充足。并入13个文旅项目,融创可在两年内进入房企收入前两名。

富力地产是赢家。对于富力来说,接手77家酒店后,帮助富力继续扩展酒店业务,将持有超过100家酒店,实现多元化布局,成为全球最大的五星级酒店业主。通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。

王健林谈万达负债2000亿

“绝大多数是真关心,但也有极个别是真造谣,唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人,间接就业超一千万人,每年新增就业占全国2%,成语讲损人利己,我实在看不出造谣者损万达利在何处!要明确一个经济学概念,房地产企业的负债不等于借债,因为商品房预售算负债,只有竣工后才能转为收入,从这个意义讲,预售额越大,负债越多。”王健林说。

王健林今日正式公布了万达商业借贷情况:本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿,万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加上本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。

“万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断。”他说。

公开解密自己企业的负债以及流动现金数据,这在企业中非常少见,也足见他的勇气和自信,更体现了王健林对近一段时间网络谣言的痛恨。

万达商业.jpg

万达商业未来可期

一位分析师所说,别说有1000亿账面现金,也别说还有1300亿的存货,即使这两项都不存在,万达商业光有一年330亿的年租金和20%的增长率就足以说明万达商业价值连城。如果2018年330亿,每年增长20%,5年后的2023年,年租金保守也会达到800亿,如果按照上市公司30倍市盈率计算,万亿市值一点也不夸张。万达商业,真的未来可期。

此次交易被视为中国房地产史上规模最大、条款最复杂的一笔。分析人士普遍认为,尽管三方的逻辑都很明确,但仍然难以评估这笔交易的长期影响。甚至交易最终能否成功,也需要时间验证。

栏目介绍

《地产金融说》是云掌财经打造的一档地产解读类栏目,关注中国房地产政策动向,从金融的角度剖析地产对财富的影响,意在成为一档地产投资参考的权威栏目。

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