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2017-10-23

『地产金融说』9月一线城市房价继续下降,楼市变天信号清晰!现在是买房最佳时期吗?

房价走势刚需买房

热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落;70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同;70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。那么,楼市拐点真的已经到了吗?刚需现在买房是最佳时机吗?

2017年,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,今日统计局发布了2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落;70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同;70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。那么,楼市拐点真的已经到了吗?刚需现在买房是最佳时机吗?

15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表.jpg

15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表

2017年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数.jpg

2017年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数

据70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,

一、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

二、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

初步测算,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

三、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落,9月份比8月份回落2.2个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落,9月份比8月份回落1.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落,9月份比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。

楼市拐点.jpg

商品房销售面积2015年3月来首现单月下滑 专业人士:拐点已现

国家统计局发布数据显示,今年1-9月份,全国商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%;商品房销售额91904亿元,同比增长14.6%。这两组数据的增速已经连续三个月下滑。

其中,9月单月的商品房销售面积为17467万平方米,同比下降267万平方米。这是自2015年3月以来,房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象。

有分析人士将其看做“拐点”。认为随着楼市调控效果的进一步释放,未来的销售数据很难大幅攀高,加之去年年末的基数较大,预计今年四季度的销售规模将继续同比下滑。

由于前三季度销售较好,今年全年的销售规模继续攀高被普遍认为是大概率事件。但上述“拐点”的出现,可能意味着市场的下行已不可避免,这也将对投资、拿地、资金来源等指标产生连带影响。

商品房销售 热点城市量价齐跌

根据统计局的数据计算,今年9月单月,全国商品房销售面积为17467万平方米,与8月的12188万平方米相比,增长43.3%,体现出“金九”的市场热度。这也是仅次于6月的年内第二高点。

同比来看,9月的商品房销售面积下降267万平方米。虽然降幅仅为1.5%,但这是自2015年3月以来,房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象。

今年以来,全国房地产销售面积一直维持在较高的水平,且明显高于去年同期。但进入下半年以后,市场热度明显不及上半年。分析人士认为,这是由于楼市调控政策在二季度出现升级所致。

这轮升级始于北京的“317新政”,该政策在限购、限价的基础上,大幅提高购房杠杆,而且启动了锁定房屋持有年限的“限售”措施。此后,越来越多的城市加入调控“大军”,到目前为止,启动“限售令”的城市已经超过40个,绝大部分为东部热点城市。

城市黄金周成交大跌.jpg

从9月下旬开始,今年第二轮调控加码出现。限购、限贷、限售等措施被进一步强化,并向三四线城市和中西部地区扩围。如今的调控力度,已是名副其实的“史上最严”。

业内人士表示,9月单月的销售数据下滑,具有一定的偶然性。但也应该看到,调控政策已经对市场产生叠加影响。其中,热点一二线城市的销售规模已经明显下降,目前主要靠三四线城市支撑。

在价格方面,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏也在19日的新闻发布会上提到,今年8月,15个一线和二线热点城市新房价格环比均下降和持平,同比涨幅多月回落;北上广深四个一线城市的同比涨幅连续11个月回落;二线城市新房价格同比涨幅连续9个月回落。

考虑到房企通常会在年末冲击销售业绩,四季度的销售数据存在提升的可能,但9月出现的这个变化,仍被视为“拐点”的迹象。

业内认为,要警惕后续三四线城市需求远不如前三季度规模的风险,这个时候,全国销售的同比数据可能会下降。中信建投也指出,考虑到去年10月的高基数,未来的销售增速仍将持续下降,需要关注四季度预售证管理是否存在改善的空间。

但就全年来看,由于前三季度的销售规模庞大,即便四季度市场继续降温,也无碍全年正增长的现实。

业内表示,最近几个月,房地产销售累计增幅曲线大体按照每月下滑两个百分点的走势下降。依照这一速度,到今年年末,全国房地产销售金额和销售面积增速将分别维持在8%和4%的水平。中原地产也发表了相似的观点,即“2017年刷新2016年全年的销售记录基本已成定局。”

房价走势出现松动 刚需可现在买房吗?

那么刚需族如果看到房价开始松动下跌的时候是否应该入手呢?笔者表示,虽然看空但是也建议你上车。很多人看到便宜的就想买更便宜的,这个想法非常不好,最好的时机是房价处在下行通道后的3个月左右,这个时候市场已经打开,完全处在了买方市场,你有更多的房源可以选择价格也比较松动。再有,刚需族千万不要想着我要等到几年前的价位再上车,这个几乎很难实现。


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