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2017-10-24

『地产金融说』划重点!楼市降温,调控后的楼市下一步往哪走?

房价走势楼市调控限售

年9月份,全国房价整体仍处于降温通道,尤其是一二线热点城市深圳、成都、上海等地房价继环比全面停涨后,同比也出现下跌。这表明经过一年的调控,政策效果正在渐次显现。未来,楼市将会如何?

自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,已有超过一百个城市发布了150余次楼市调控政策,其中多数是收紧性的楼市调控政策。今年9月份,全国房价整体仍处于降温通道,尤其是一二线热点城市深圳、成都、上海等地房价继环比全面停涨后,同比也出现下跌。这表明经过一年的调控,政策效果正在渐次显现。

房价.jpg

未来,楼市将会如何?

分析人士认为,未来房地产调控力度不会放松。随着租购并举、共有产权等政策加快推进,房地产长效机制轮廓渐显。

调控一年一二线城市房价拐点首次全面出现

9月份,70城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平。“调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,15个热点城市连续2个月出现全面停涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

70城新建商品住宅价格环比数据中,有44个城市环比上涨,城市数量较上月略有减少;26个城市环比持平或下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前,70城新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.2%;去年9月份这一数据还维持在1.8%的水平,可谓明显收窄。“数据充分说明调控一年来,各地房价管控的有效性,尤其是限购限贷等举措发挥了阻击投资、投机需求的重要作用。”

三四线城市领涨 或成第四季度调控重点

9月份,部分非热点省会城市房价上涨较为突出。新建商品住宅价格环比涨幅居前的安庆、长春、哈尔滨、南充等三线为主的城市,相较今年上半年2%左右的涨幅有所降低。

严跃进认为,这说明目前上述三四线城市购房政策相对宽松,市场受追捧,“若后续此类城市房价上涨幅度难以下滑,预计将成为第四季度政策着力收紧的重点城市”。

而从整体上看,一二三线城市均有持续降温迹象。刘建伟指出,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续回落10个月和8个月;三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落。

张大伟说,将70个城市数据简单平均看,大部分城市房价涨幅放缓,特别是一二线城市,整体看,新建住宅平均环比上涨0.19%,这是最近23个月的涨幅最低点。同比数值也更是最近13个月最低。整体看,涨幅放缓趋势已经明确。

严跃进表示,调控一年以来各地房价管控的积极有效性,尤其是限购限贷等政策发挥了狙击投资投机需求的重要作用。

房价下降.jpg

调控持续加码 业内预计限售将快速向三四线蔓延

数据显示,截至日前,2017年年内房地产调控政策已经接近180次,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。

张大伟表示,未来房地产政策核心是房子是用来住的,不是用来炒的,房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。全国限售城市扩大到了50个,整体看调控政策还在继续升级加码。

限售事实上,就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是,房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

前三季度房价持续降温 四季度房价将进一步趋稳

回顾今年前三季度,70城房价数据总体呈现出持续的降温态势,朝着“房子是用来住的,不是用来炒的”的调控目标稳步迈进。预计四季度更多二、三线城市将跟进出台乃至升级“四限”政策,尤其是那些房价上涨过快的二三线城市调控压力更大,四季度房价走势也将进一步趋稳。


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