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2017-10-27

『地产金融说』北京商住房愈渐升温!有些人在暗暗押宝,但还是要谨慎前行!

北京商住房楼市调控投资

最近调研发现,一些商住房出现捂盘、涨价等情形,部分人正在悄悄的押宝“商住”。业内人士预期,本轮房地产调控力度较强,不排除近期商住房也被纳入调控范围内。

北京楼市调控新政出台后,新房只能卖给公司,旧房可以卖个人或公司,个人买需具备五年社保和纳税记录,并且所有都必须是全款购买,封杀投资空间,堵住限购漏洞,政策之狠超出想象,商住房一度遇冷。然而,最近调研发现,一些商住房出现捂盘、涨价等情形,部分人正在悄悄的押宝“商住”。业内人士预期,本轮房地产调控力度较强,不排除近期商住房也被纳入调控范围内。

北京商住房出现捂盘、涨价

一位房地产中介客户经理急忙表示:“赶快入手吧,我销售的这个商住房楼盘前天卖了20多套,现在开发商已经封盘。就等着涨价了!”还再三强调,北京的房子越来越少,现在不买,将来置换房子的难度会更大。

这位经理还表示,北京楼市‘3·17新政’出台后,针对一些刚需购房者,建议买商住房。当下商住房不仅总价便宜,且不影响二套房贷款。可先买来做投资,将来想换学区房还能以35%的首付购买,目前看是最好的打算。

目前,很多购房者反映,最近房地产中介推销商住房的来电比前期更为频繁。由于本次北京调控新政的目标并不包括商住房,并且商住房既不限北京户口也不限购,还不占用“首套房”指标,由此带动了部分资金进入了商住房项目。新政出台后二手房市场短期出现降温,房地产中介也加大了对商住房的推销力度。

实际上,商住房在房地产调控政策后出现火爆态势已不是第一次。2016年9月30日,北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后,据房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示,“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套,其中商住所占比重高达88%。

数据显示,在3月17日北京楼市调控新政出台后,部分商住房价格出现上涨。易居研究院智库中心数据显示,以商用型酒店式公寓产品为例,在3月18日至19日期间,大兴区泰禾中央广场的成交套数为16套,成交均价为每平方米54445元,较3月1日至17日期间,均价提高了1183元。

同时,面对上涨的房价和上升的购买需求,商住房开发商“捂盘惜售”的现象又有所回头。甚至还有个别开发商暂时封盘,调高价格。

九月份以来的“商住”成交正在缓慢回升

住建委数据显示,八九月份以来的“商住”成交正在缓慢回升,尤其是九月份更为明显。从下图我们可以看出,九月后十天的成交明显比前十天有很大幅度的增长:

商住1.jpg

商住2.jpg

从单个项目看也能看出这种变化。比如一个位于门头沟地区的着名新盘“商住”,八月只成交了两套,到九月就成交了六套,增幅达200%。

有两类人开始悄悄下注“商住”

一类是从未上过车的刚需,与一般刚需最大不同是,他们在北京根本无资格买房或没可能申请到未来的共有产权房,因为“商住”相对总价较低,对他们的吸引力依然很大。

另一类依然是阴魂不散的投资人群,押注未来的升值空间依然是他们的意图。鹰觅君听说某个地理位置偏僻的“商住”项目,有个企业打算买整层的LOFT,一方面来当员工宿舍,另一方面也打算做长期投资。

当然操作的手续比之前要繁杂得多。如果个人购买新房,首先需要注册一个公司,购买后还要支付维持公司日常的会计做账费用,大概每月在200元左右,同时每年还要缴纳总房价0.84%的商业办公房产税;将来如果卖出,可以以变更公司法人的形式完成房子的转让。在贷款方面,全款可以由几部分来组成,包括自有资金、银行消费贷或抵押贷,其他贷款产品,还有私人借款等等。

群众的智慧总是无比强大,经过这些程序就完美达成了曲线救国的目标。

但经过这番操作之后,自住或投资的成本都大大提高了。以一套总价300万的“商住”为例,会计做账费用,加上房产税,每年将达到27600元;此外,如果有各类还款,还要支付月供的资金。

政策对“商住”的封堵明显加大了居住或投资的负担,但上述两类人看上去并不惧未来,他们有着充分的理由--全北京40多万套“商住”总量封顶,相对760多万套商品住宅,它们即可“商”又可“住”的双重属性和稀缺性将带来补涨行情。

1、从居住角度来看,随着北京人口政策落地执行,未来的高精尖人材聚集而带来的产业结构转换和未来经济向好,将会吸附越来越多的中低端各类人口,特别是服务业人口。对于无资格买房和申请不到共有产权房的人群来说,注册一个新公司就能规避限购,买到属于自己的产权房,低总价的“商住”无疑具有很大吸引力。

2、从办公的属性来看,“商住”产品分割空间灵活,从二十多平到一二百平全都囊括,可以满足各类企业的办公需求,而未来规定新办公产品只能开发500平米以上的空间,这就意味着小面积“商住”的办公产品数量已经锁定上限,也就是说如果有公司想购买小面积办公空间,这40多万套“商住”则将提供大部分选择。

3、虽然政策让持有“商住”的成本大大增加,但可以通过租金来化解,所以交通越便利的“商住”越有优势,同时未来还会兑现更多的升值空间。

实际上,“3.26”政策并没有消灭“商住”的居住属性,而它们兼具的办公属性又让这一品种显示出了变现的多样性。40多万套的限量让它们拥有了充分的想象空间。

楼市调控

市场人士预测近期或出台调控政策

在“3·17新政”出台后,市场人士预期北京继续出台商住房调控政策的可能性较大。

值得注意的是,2016年5月发布的《北京市住房和城乡建设委员会北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》明确要求,通州区商务型公寓和商业、办公(含商务办公和配套商业)项目的销售将实行严格的限购政策。

此前,上海市为规范商住房市场已采取一些措施。今年年初,上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查,在此期间曾叫停143家商办项目网签。继“叫停商办项目销售”后,上海市于上月对商住房进行试点整改,试点范围涉及闵行区和嘉定区,已经集体入住的项目不在整改范围内。

在上海商住整治措施出台后,很多购房者的上百万资金打了“水漂”。在整治期间,发生了房子已交付给购房者,却被要求拆除上下水以及Loft的隔层。

实际上,上海对违规商住项目整改使商住市场迅速受到影响,二手房成交量大幅下降。中原地产数据显示,1月份和2月份商住成交数据为352套和413套,去年12月份为1620套,缩水70%以上。

上海的先例以及北京可能出台商住房调控政策的预期,使部分购房者态度转向观望。最近正在看房子的小陈对记者说,自己对商住房有点动心。但考虑北京新政出台后,只有一次首付比例是35%的机会,如果将来商住房被纳入首套房范围内,岂不是得不偿失,现在只能一步到位购买学区房。

受新政影响,最近商住房价格频繁调升,但成交量并未出现大幅上涨。对此,业内人士提醒,商住房50%的首付比例相比自住房来说较高,且贷款期限仅有10年,无论是从当下还是从长远来看,都给购房者带来不小的压力,需谨慎购买。

  • 财权

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    TA已经创作了95篇文章,最后更新于2017年11月06日。

栏目介绍

《地产金融说》是云掌财经打造的一档地产解读类栏目,关注中国房地产政策动向,从金融的角度剖析地产对财富的影响,意在成为一档地产投资参考的权威栏目。

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