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2017-10-31

『地产金融说』限售城市超50个,调控次数超200次,为何房价还是居高不下?

房价楼市调控限售

随着“房住不炒”、“租购并举”、“共有产权”、“限售”等房地产调控长效机制呼之欲出,房价明显,但是尽管如此,部分城市的房价仍然居高不下,这到底是为何?

在过去一年时间里,对于楼市调控来说无论是政策密度还是政策力度都在频频刷新着历史记录。随着“房住不炒”、“租购并举”、“共有产权”、“限售”等房地产调控长效机制呼之欲出,房价明显,但是尽管如此,部分城市的房价仍然居高不下,这到底是为何?

“限售”城市扩容超50个 百城楼市调控超200次

限售”城市已经扩容至50个以上。昨日,据中原地产发布的最新数据显示,2017年以来,全国百城内发布的有关房地产的调控政策已经超过200次。

其中,9月份楼市政策发布密集,多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次,政策密集程度超过了2016年10月份。以北京为例,过去一年,北京楼市政策发布密集度创造全国及北京历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。值得注意的是,国庆节前成为了各个城市升级限购、限售政策的重要时刻。“十九大”之后,调控坚持“住房不炒”,楼市量价或将继续下调。

值得一提的是,在多个调控政策压制下,部分城市房价确实出现跌幅相对较高的局面。来自中原地产的数据显示,从全国看,以燕郊为首的“北三县”房价跌了25%,北京二手房房价跌了15%,合肥、深圳等城市均出现了部分下调,甚至出现连续多个月下调的市场情况。

总体来看,“金九银十”期间,多个城市楼市成交量依然环比下降,四季度新建商品房销售预期也并不被市场看好。尤其北京、上海、杭州、成都等热点一、二线城市房价已经明显被抑制了。以北京为例,今年前10个月,北京新建住宅签约仅2万套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。

值得关注的是,楼市调控促使市场交易更加平稳,但个别城市成交量虽然在下跌,房价却依然坚挺?

一、信贷数据涨幅放缓,但依然同比上涨

业内人士认为,房价坚挺的城市背后,是信贷涨幅放缓,但依然同比上涨等因素导致的。自2009年以来,房贷占贷款比利分别为14.6%、19.10%、23%和44.9%,2017年前9个月则为38%。

二、库存减少至近3年最低值 市场供需结构平稳

当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。

2014年11月末,商品房待售面积59795万平方米

2014年末,商品房待售面积62169万平方米

2015年2月末,商品房待售面积63922万平方米

2015年3月末,商品房待售面积64998万平方米

在这一轮去库存周期中,库存数据跌至最近3年以来的最低值,与2016年2月份的73931万平方米库存最高点相比,库存去化了1.28亿平方米。

三、企业资金乐观,未进入偿债高峰期

大部分企业资金情况目前依然乐观,2016年获得大规模融资和销售额支撑了市场发展。

另有分析人士表示,目前房企尚未进入偿债高峰期,在规模发展上仍有积极的投资动力,多数房企都在向1000亿元、3000亿元和5000亿元,甚至上万亿元的不同梯次销售规模发起冲击。

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四、土地市场依然活跃

今年年内,全国50大城市卖地收入已经高达2.6万亿元,与2016年同期的1.86万亿元相比,同比上涨幅度达到了40%。目前来看,6个城市土地出让金达到了1000亿元,其中北京达到了2030亿元,预计2017年全年,或许将有10个城市卖地收入突破1000亿元。

五、调控原则是市场平稳

房地产调控的原则从来都不是让市场暴跌或者暴涨,都是为了长效、健康、稳定的市场环境,让更多有需求的人可以住有所居,使房屋回归居住属性!

六、城镇化速度依然持续中

中国房地产还远远没有到崩溃的时候,户籍与人口城镇化率两者之间存在着16.2个百分点的差距。

2016年末,我国城市数量已达到657个。其中,直辖市4个,副省级城市15个,地级市278个,县级市360个.至2016年,我国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平(57.35%),有10个省份超过了60%。

这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。

  • 财权

    关注中国房地产政策动向,解密楼市热点。

    TA已经创作了95篇文章,最后更新于2017年11月06日。

栏目介绍

《地产金融说》是云掌财经打造的一档地产解读类栏目,关注中国房地产政策动向,从金融的角度剖析地产对财富的影响,意在成为一档地产投资参考的权威栏目。

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  • 专栏编辑财权

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