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2017-11-01

『地产金融说』密集政策施压下,2018中国房价是涨是跌?年底该不该买房?

2018年房价楼市调控房价走势

对于房价都有一个共识,那就是“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。但无论是土地还是人口,归根结底都是供需问题,看供大于求还是供不应求。

自去年930新政以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“租购并举”“租售同权”,已有超百城市发布200余次楼市调控政策。这一系列的调控政策确实取得了效果,热点城市楼市销量略有下降,客户趋于理性。很多人该问了,还有两个月就到2018年了,明年的楼市行情会怎么样?房价会跌吗?年底可以买房吗?

这个问题,很难。

这个问题,很简单。

大家都知道,在这个圈子里,对于房价都有一个共识,那就是“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。但无论是土地还是人口,归根结底都是供需问题,看供大于求还是供不应求。

人口 逐渐增多

目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;然而,事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认,但事实上,人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。

最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

目前北上广深无疑是中国吸引力最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。

以北上广为首的70个大中城市来说,目前的房产库存,其实还远远不够。

目前,除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。

土地 逐渐减少

关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降而二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一对于一线城市,北上广深作为政策调控的重点,土地供应量有所回升。

尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应,盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为去年的供地量实在太低,不足120万平方米。

所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。

上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市,这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。

同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地成交量为0。

这种尴尬状况,主要是因为深圳面积小人口多,几乎无地可供。近年来,深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地,所以深圳的土地供应不要有奢望。

而从长期看,根据同时根据北上广城市的总体规划,能够看出,从长期来看,这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。

虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张,它们都希望成为真正的国家中心城市,希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州,其它城市的土地供应也都是减少的趋势,而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。

不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低,如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等,经济本来就衰落的东北和西北地区,沈阳、长春和兰州,它们的土地供应量同比均比去年同期要低。

同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。

开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。

重压调控下的房价仍然保持小幅上涨!

自去年930新政以来,楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控,这一系列的调控政策确实取得了效果,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:

1、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。

70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

2、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同。

3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

不过比较有意思的是,这轮调控“限购+限贷+限价+限售”,房价仍然没有下降,相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外,其他城市房价均在上涨。

这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。

房价

2018房价预测

从长期来看,由于我国人口基数大,以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市,一二线城市的住房需求还有膨胀空间;从中期来看,我国的土地供应肯定是逐步缩减的,尤其是一二线城市,受限与各城市总体规划,以及城市本身的体量,未来一二线城市土地供应会继续下降;从短期来看,目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”,房产调控也逐步定为长效机制,但是高压之下,我国房价仍然保持小幅上涨,不得不说是需求端发力。

虽然房产调控已经纳入某会报告,要维持房价稳定,但是“稳定”一定是房价稳定上涨,而不是稳定下降。

刚需现在该不该买房?

现在不少人对于现在的政策还是摸不清楚头脑,现在到底还该不该买房?如果能,在哪买更赚钱?

虽然现在政策非常严格,如果是刚需,买房逻辑不变,在经济承受能力范围内,赶紧上车!国家调控打压房价时,正是你上车的好机会。

栏目介绍

《地产金融说》是云掌财经打造的一档地产解读类栏目,关注中国房地产政策动向,从金融的角度剖析地产对财富的影响,意在成为一档地产投资参考的权威栏目。

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