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2017-11-02

『地产金融说』新房成交量创十年新低!金九银十已确认不在,那么11月呢?

金九银十房价楼市

今年楼市“金九”明显成色不足,“银十”更是逊色。那么接下来的十一月,楼市又会向何处发展呢?

今年楼市“金九”明显成色不足,“银十”更是逊色。在限购、限贷、限价、限售、限商等组合调控政策影响下,确实取得了一点成效,热点城市楼市销量略有下降,客户趋于理性。今年9、10两月全国主要城市新房成交量下降明显,一线城市更是创下10年新低,传统旺季不在旺。多位业内人士表示,一旦调控政策效力持续释放,传统意义上的“旺市”或将不复存在。那么接下来的十一月,楼市又会向何处发展呢?

北京楼市

一线城市新房成交量创10年新低!

易居研究院统计数据显示,4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米,同比去年的708万平方米下降52.82%,创2008年以来新低。其中,北京成交75万平方米,上海成交89万平方米,广州成交114万平方米,深圳成交56万平方米,分别下滑54.29%、49.14%,61.09%和20%在9月份一线城市房价普遍下调之后,10月份楼市数据延续了惨淡景象。今年前10个月,北京新建住宅成交量为20550套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。10个月时间,新房仅成交2万套,可谓跌至谷底。同时,10月份,北京二手房住宅签约6162套,在国庆长假影响下,二手房住宅签约套数在2014年2月后连续43个月创出新低。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,过去一年,北京楼市调控政策发布密度创造全国及北京历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控,市场逐渐适应,进入低谷徘徊期 ,预计后续市场将继续在低位运行。

全国楼市9、10月成交量普遍下调

易居监测的全国50个热点城市成交数据显示,2017年50城9月和10月总成交面积为4542万平方米,与去年的6513万平方米相比,下降30.3%。

具体城市看,张家口、廊坊和蚌埠9月和10月总成交面积跌幅排在前3位,分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表的环京板块因为受到严厉的调控政策,成交量有明显下降。

易居研究院研究员赖勤表示,自去年“9.30”楼市调控潮以来各地纷纷出台多样化调控政策,因城施策有效稳定了楼市,引导此前过热的楼市回归理性。

来自国信证券经济研究所的报告也从宏观上显示,2017年以来,一二线城市新房销量累计同比增速持续为负,三、四线城市新房销量累计增速增幅自2017年4月以来持续收敛,并于9月首次进入负增长。

9-10月全国房地产市场成交惨淡,大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成,北京等一线城市跌幅更是接近50%。这种情况下,房地产市场在减少了接近一年供应下,11月开始,各地有望供应明显增加。

11月土地供应、房源供应将大幅度增加:

以北京为例,11月将有接近20个项目入市,包括领秀慧谷、首开香溪郡、万科长阳天地、天阅西山、京西祥云等多个项目有望集中入市。

而从土地市场看,北京将有11宗起价443亿的土地出让。大部分为住宅类土地,共有产权及限价房将成为主流。

上海11月上海土地市场共有21宗地块入市,总出让面积88万方,总起始价逾257亿元。其中,9宗为租赁住房用地,8宗纯宅地,4宗商办用地。

已有34个新房项目透露了11月开盘入市的计划,其中不乏内环项目。从目前统计情况看,11月预开楼盘中有不少是10月顺延下来的。由于当时预售证未能及时办理,故不少项目将开盘计划推迟到了11月。

史上最惨淡

深圳试水租赁住房用地 首宗只租不售宅地11月出让。

10月份一线城市合计推出住宅土地达到了34宗,创造年内最高的461万平米,均将在11月成交。环比9月份上涨210%。

连续三个月的沉寂之后,合肥土地市场终于迎来了一次实质性意义上的“放闸”。截至目前,11月份已经公示的计划出让地块有23宗,约计2231.2271亩。

11月昆明土地市场迎来供应大潮。11月昆明主城将出让37宗地,面积总计约2482.3亩,总起价约69.35亿元。

南京多家楼盘即将上市新房源 缓解供应不足:河西中部11月将有多家楼盘加推房源广州11月预计将有近200盘推出约9000套新货,光是外围5区就差不多有7000套。

另外包括杭州、武汉、厦门、佛山、南京、成都等多个城市均会出现大规模的供应潮。

史上最惨淡

市场分化,部分城市可能出现暖冬

一线城市可以看得到已经出现了颓势,但二三线城市,被抑制的需求依然数量很大。特别是限价下,新建商品房的价格优势巨大。

出现土地与房源供应双增加的主要原因有几点:

10月大会导致很多项目延缓了入市

首先:金九银十成色不佳,这种市场情况下,11月成为房企冲刺年度销售的最关键月份,大部分房地产企业,都在11月增加了房源供应量。

2017年很多房企都加大了业绩冲刺目标,城市房企排行与全国房企排行都竞争激烈。

其次:从土地供应角度看,大部分城市都落地了租赁政策,一线城市和部分二线城市明显加大了供应量。

第三:2015-2016年部分土地供应,因为限价压制,一直未上市,从市场角度。资金角度看,11月也是上市的机遇。也有部分新盘难以入市,使得已经在前10月完成项目任务的老项目,要继续开盘,弥补新项目不能入市给部分企业带来的业绩损失。

第四:从总体资金链看,房企在享受了历史资金最宽松的2016年后,2017年持续收紧,这种情况下,房企回款需求强烈。

第五:对2018年楼市看淡,对于目前房地产市场来说,虽然三四线市场依然高温,但对于调控来说,继续加码趋势明确,这种情况下,房企储备资金过冬意识强烈。所以加快在11月入市的量明显增加。

业内人士表示,楼市传统的“金九银十”已成为过去,只住不炒的定位和政策针对性调控下,保持楼市平稳运行的效果已经达成。但传统旺季不再并不能说明市场活力不再,反而是为未来租售并举市场进一步开拓,形成新型市场做好准备。

不过,对于购房者来说,11月可以选择的房源数量将明显增加,可见机上车。

  • 财权

    关注中国房地产政策动向,解密楼市热点。

    TA已经创作了95篇文章,最后更新于2017年11月06日。

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