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万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

2018-10-10 19:19:59 来源:和讯网

话说上回,国内龙头开发商万科股份(000002.SZ)喊出“活下去”的口号,顿时语惊四座。

  少顷,舆论立即口诛笔伐之。

  “演戏”、“让别人活不下去,自己活下去”、“哭穷”……各种难听的词,都甩了过去。

  开始房小评还为万科鸣不平,可是后来,随着我们对万科厦门(楼盘)白鹭郡项目降价事件进行分析了解,愈发有点明白郁亮的“活下去”是一个战略,而不是一个口号。

万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

  厦门之战

  日前,万科厦门白鹭郡项目突然打5折卖房——89-110㎡的联排别墅,赠送面积超大,原价500万元,现中间套一口价278万元,边户型一口价298万元。2017年10月30日第一次开盘时,89-187平米的联排别墅204套,均价48500元/平米,起价450万元一套。

单套均价从450万元直接降到278万元,虽然是除掉了精装、车位的价钱,依然降价高达30%,这个消息一出,206套房源立即售罄。

  单套均价从450万元直接降到278万元,虽然是除掉了精装、车位的价钱,依然降价高达30%,这个消息一出,206套房源立即售罄。

  房小评进而了解到,白鹭郡项目目前降价的房源是89-110㎡的联排别墅,使用面积均高达300平米。这个项目楼面地价是2.2万元/平米,如果按照278万元/套来算,89平米的房子折合每平米售价也就是3万元,这样的话,开发商真的是没啥赚头,仅能保证项目不亏而已。

  也有人指出,万科厦门白鹭郡项目之前均价一直在4.5万元/平米左右,卖了几期,已经赚了不少。但是这次降价以后,据说厦门万科要拿出1亿元补偿之前买贵了的业主。

万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

  讲到这里,你可以看出,万科厦门白鹭郡项目真是铁了心降价跑货,这好像也从一个侧面,佐证了万科喊的那句“活下去”是真心的?

  其实,房小评得到的一份研究报告,从侧面反映出了万科这次在厦门搞大动作背后的原因。

  对于未来房地产市场出现拐点性下降的势头,各家开发商都已默认,而如何避免那些即将爆雷的房地产市场,逃离这些地区,去占领更有价值和潜力的房地产市场,是接下来各家开发商应该研究的问题。

随着棚改政策的改变,三四线城市楼市交易量下降明显,但是并非只有三四线城市有雷,诸如厦门这样的准二线城市,可能也充满了雷。

  随着棚改政策的改变,三四线城市楼市交易量下降明显,但是并非只有三四线城市有雷,诸如厦门这样的准二线城市,可能也充满了雷。

  上述研究报告指出:一、厦门房价和收入比居全国最高,之前10年涨8倍,岛内房价降价之前均价6万元/平米以上,岛外均价4万元/平米以上,房子租售比也是全国排在前列的低。

  二、厦门的地价下跌了三成。2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万元/平米至1.8万元/平米。而就在一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在以2.5万元/平米创出新低。仅用了一个月的时间,地价就跌去了30%。

  三、9月份厦门全市商品住宅供给21.34万平米,环比上涨207%;成交面积4.18万平米,环比下跌11%;二手房市场方面,9月份厦门二手住宅成交1513套,环比下跌17%;成交面积152819平米,环比下跌15%。

  除了上述技术性指标下降以外,分析人士更是认为,传统支撑厦门房价的购买人群出了问题。原来喜欢在厦门买房度假养老的东南富豪人群,已经不再了。原来晋江、石狮等地实体企业老板是在厦门买房的主力人群。2015年这轮房价上涨过程中,晋江等地实体企业资金加杠杆去厦门炒房,随着房地产调控深入,房价步入下行空间,以及晋江实体企业资本回撤,厦门房价步入了深度下降回调的周期。

  在房地产行业曾有一句话:厦门是闽系开发商的借贷压舱石。

  怎么理解这句话呢?

  也就是说,闽系开发商一向比较激进,其背后支持的都是福建民间资本,而福建民间资本之间借贷,多采取抵押厦门房产的方式。如今你可以看到,闽系开发商步履维艰,融资困难,作为其后方的抵押物大本营,厦门房价的稳定性自然要打折扣。

  所以,有分析人士指出,厦门房价下降30%是一道关卡,如果厦门房价下跌超过了30%,其影响的不仅仅是厦门楼市,而是闽系开发商、福建沿海制造业企业的资金链问题。

  从这点上看,这是厦门房价作为抵押物、金融产品的价值所在,也是其房价能够涨到6万元/平米的背后支撑力,但是房地产的抵押价格如同水涨船高,也会水降船降。我们只能说,如今游戏规则改变了,厦门房价,以及其背后关联的福建民间资本抵押担保的矛盾,估计要浮出水面了。

  试想,一个以投资和担保为主要价值支撑的房地产市场,一旦出现信用危机,会是怎样的可怕?届时,厦门的房价可能不是打5折的问题,而是有可能步之前海南(楼盘)房地产泡沫破裂危机的后尘。

  这点,请相信房小评不是危言耸听。我们在上一轮资本游戏的规则里面留了太多的暗门,如今去杠杆和降风险都是奔着堵暗门去的,可能这种转向调控来的有点突然和猛烈,最终给予市场的影响是不可估量的,但从长远看,这又是正确的选择。

  万科研究部人才济济,相信对于厦门房地产市场的分析已经很透彻,所以毅然选择了从厦门下手,直接以近乎打5折的方式,将房价一降到底。谁又能说不是个聪明的选择呢?

  在万科选择一次性降价到底之前,厦门市场上已经有开发商打9折和88折在卖房了,“降价大王”恒大地产,还在当地推出了7.2折的超低折扣。

  万科厦门白鹭郡项目地处岛外,而且交通不好,属于卖不动的地区,只有产品户型占点优势(89-110㎡做成联排别墅,单套使用面积做到了300平米),面对慢慢变冷的厦门楼市,万科没有犹豫,而是采取了断臂求生的办法,一次性降价到底,利用降价效应,自己跑货。

  万科已经意识到了,厦门楼市出现一定幅度的调整,短期看房价再上涨已是不可能了,现在房地产市场成了有价无市,能够通过打折出让,尽早回笼资金,才是明智选择。因为只有手中有了大量资金,才能应付到期的债务,以及并购那些中小型房企。

  “活下去”是战略不是口号

  如果说,万科在抛出“活下去”口号的同时,不断拿地和收购资产,让外界又将万科理解为“狼来了”的小孩儿的话,那么,万科厦门白鹭郡项目5折降价大甩卖,是不是足以说明万科这次是玩真的呢?

  对于理解房地产大势,房小评认为万科做的是没错的(详见《让我们再相信郁亮一次!》),因此我们千万不要将万科的“活下去”理解为作秀,我们认为这三个字背后是一个战略。

大家都知道,万科内部在进行历史上最大力度的改革,推行事业合伙人计划,扁平化管理,精简总部,放权一线,同时有裁员的计划。任何一场改革,都是一个利益重新分配的过程。谁起立以后还能有位置坐下,关系到每个人的利益,估计此刻万科内部已经斗成一团,这时候不妨借助外力和外部环境影响,来推动内部改革。

  大家都知道,万科内部在进行历史上最大力度的改革,推行事业合伙人计划,扁平化管理,精简总部,放权一线,同时有裁员的计划。任何一场改革,都是一个利益重新分配的过程。谁起立以后还能有位置坐下,关系到每个人的利益,估计此刻万科内部已经斗成一团,这时候不妨借助外力和外部环境影响,来推动内部改革。

  这大概是郁亮提出“活下去”口号的第一层用意。

  当下万科有钱,并没有到活不下去的状况,账面上1598亿元左右的现金,足以让任何一家开发商汗颜。而一年期的负债合计才600余亿元,万科这1598亿元现金,还债根本没问题,还有用来扩张和进攻的空间。对于万科来说,进攻就是生存,房地产行业集中化提速,年增长率40%以下就可能沉下去,乃至被别人吃掉。万科具有高度敏感的市场信息收集系统和分析能力,感受到了房地产冬天迫近,才提出如上口号。

  这大概是郁亮提出“活下去”口号的第二层意思。

  根据目前房地产行业资金到账比例情况,未来销售回款和自有资金是开发商到位资金的主要来源,销售回款对于房企的发展至关重要,也是决定房企下一步发展的硬实力。我们隐约可以看出,2019年房地产企业之间的竞争,是谁的手上现金多,谁的销售回款快的竞争,而不是销售额的竞争。试想,2019年下半年,很多房企活不下去了,遍地资产收购的机会,本身你的项目也需要更多自有资金开发下去,你手上没有足额的现金和足够的销售回款控制能力,能行吗?

  这大概是郁亮提出“活下去”口号的第三层意思。

总结一句话来说,万科的“活下去”,其实是万科进一步发展的口号,不知道万科的各级同志们明白与否,这是郁亮在给他们敲战鼓。

  总结一句话来说,万科的“活下去”,其实是万科进一步发展的口号,不知道万科的各级同志们明白与否,这是郁亮在给他们敲战鼓。

  万科基于“活下去”和销售回款的战略要求,在内部发起了一系列降价促销的战略安排。这一次,万科是选准了那些风险高和问题大的城市,采取一次性降价到底的决然手段,实现自己跑货,把同行埋进去。

  但是对于那些被认为是安全性高和具有发展前景的城市,万科这次则不会采取降价策略。由此你会看到,万科并不是在所有城市都降价,而是精准降价,有策略降价。

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