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房地产告别黄金时代:5000亿是最后的辉煌?

2018-01-14 08:48:00 来源:华夏时报

房事已然一言难尽,再扯上股市,那就只有一声叹息。

2018年第一周,A股走出了漂亮的四连阳,沪指盘中站上3400点,其中地产股是这次开门红当之无愧的大功臣,荣安地产、沙河股份、泰禾集团等个股强势涨停,万科A、保利地产、新城控股的股价也纷纷创下上市以来新高。

从“3000亿时代”到 “5000亿时代”

而与资本市场股价暴涨相对应的是,整个房地产行业的大发展。

2017年尽管热点城市房价降温明显,但四五线城市的火热让整个房地产市场的数据再次创下历史新高,无论是房地产销售,还是土地市场,突破2016年的高点已经成为定局。

从销售额来看,2017年前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关,达到115481亿元,增长12.7%,创了历史新高;从土地市场看,前11月,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长了16.3%,前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长了37.3%。

在销售业绩上,短短一年时间,中国房企巨头的规模从“3000亿时代”跑步跨入“5000亿时代”,据克而瑞数据,2016年中国只有3家房企超过3000亿,千亿房企12家。而到2017年底,千亿房企已经有17家,其中碧桂园2017年销售金额同比增长73.37%,以5508亿元位居榜首,万科、恒大紧随其后,销售额分别为5298.8亿元、5009.6亿元,此外融创、保利地产、绿地控股进军3000亿阵营。

狂野之路能否持续?

那现在大家关注的重点就在于,房地产公司这种狂野的发展态势能否持续?

对于这个问题,水皮觉得万科董事长郁亮的观点非常有参考价值,郁亮就认为当前中国的房地产市场已经从曾经的黄金时代过渡到了白银时代,房子基本告别了短缺。

郁亮的依据有以下几个方面:首先,从总量来看,根据国家统计局的数据显示, 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

那居民人均居住面积40平米是什么概念呢?根据我们查到的数据,2009年,美国人均居住面积是67平,英国是35.4平,法国35.2平,德国39.4平,意大利43平,荷兰40.8平,日本36.9平。也就是说,中国人均居住面积除了低于美国,其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。

另外,根据OECD(经济合作与发展组织)研究报告的结论,在人均居住面积超过35平后,房地产将迎来转折点,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

这仅仅只看了存量,如果再加上每年的增量,那绝对是一个很大的数字。像万科这样的企业,年销售已经到了5000亿左右,现在郁亮特别担心,如果大家对它还有高速增长的要求,比如说每年只要增长20%,增量就是1000亿,1000亿就相当于现在排位第18的房企全年的销售额。所以,这对于第一板块的龙头来讲,这种高速增长的要求是非常高的,压力也是非常大的,他们实际上也很难持续地承受。

而更具有指标意义的是,包括北京、上海、广州、深圳在内,二手房的交易量已经超过了新房,这也意味着,中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。

白银时代的转型之路

当然,这也决定了下一个阶段房地产企业不能简单的靠盖房子来赚钱,而是要从产品供应商转型为城市配套服务商。什么意思呢?以万科为例,之前的万科是盖有人住的好房子,转型中的万科是盖有人用的好房子,在这种战略下,万科早已从住宅服务延展至教育、医养、产业和商业等多元服务领域。

特别是近期,万科联合旗下印力商业集团,以83.65亿收购新加坡凯德位于内地的20个购物中心,一定程度上它会成为万达之后的第二大商业地产企业。

其实,仅从商业地产供应商来讲,这个泡沫是相当大的。因为从全世界的标准来看,发达国家一般人均商业地产面积就4平方米。中国在建的包括已经建成的,各位知道商业地产平均下来,全国人均是多少吗?我可以告诉你一个数字,是8平方米。所以说,这个泡沫比住宅还要大。

但是,万科依然冲进了这个领域,是因为房地产市场进入存量博弈后,对于服务的要求是精益求精的,资源会向优质企业、优质产品、优质项目集中。这对于企业的持续经营,也是一个巨大的考验,这个时候就是看哪个企业内功厉害!内功厉害,这个企业就能走得更远。

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