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华润置地进阶1500亿元梯队 掌舵者唐勇使用了哪些策略

2018-01-14 13:27 来源:中房报

中房报记者 李燕星 北京报道

在反思与进取中,华润置地以往稍显低迷的业绩再次闪进了阳光。

1月5日,华润置地有限公司(华润置地,01109.HK)发布截至2017年12月31日未经审核的营运数据,全年累计合同销售额约人民币1521亿元,按年增长41%,累计合同销售建筑面积957万平方米,按年增长23%。

销售业绩首破1500亿元,远超2017年3月22日华润置地立下的1200亿元目标。

在2017年上半年,华润置地的局面还很惨淡。

2017年年中,台风“天鸽”带来十号风球预警,香港中环空无一人,华润置地中期业绩会改为了电话会议。在2017年的中期业绩会上,华润置地副主席唐勇用了这样的开场白:“上半年财报不太好看,抱歉让大家失望”。而就在电话会议开始前不久,唐勇与华润置地的若干高管进行了内部会议,主题是反思公司战略发展问题。

实际上,这种反思来自不漂亮的中期业绩,也来自“前有强兵,后有追敌”的尴尬境地。换句话说,在规模无法超过业绩已经破5000亿元的恒大、碧桂园、万科,又面临泰禾、新城控股等企业随时赶超的情况下,华润置地既不能放弃规模,又得兼顾转型。

这一次,2017年实现1521亿元的业绩可以说是对反思的一次总结,不过,这除了得益于12月份近300亿元的月度业绩冲刺,更重要的是,华润置地在2017下半年作出诸多探索与尝试。

业绩大对比

华润置地受益于母公司大施援手,但也因此行走缓慢。

中国房地产报记者查阅公开资料发现,2014年,万科、融创、绿城的销售业绩分别为2120亿元、658亿元251亿元,排名分别为第一、第十和第二十五,这3家企业显然来自3个不同梯队。2015年,3家企业的销售业绩分别为2627亿元、731亿元、323亿元,排名分别为第一、第九和第二十一。2016年,3家企业的销售业绩分别为3622亿元、1500亿元和685亿元,排名分别为第二、第七和第十五。2017年,3家销售业绩升至5237亿元、3600亿元和1260亿元,排名也更加靠近集中为第二、第四和第十三。

按此计算,2015年,万科、融创、绿城这3家不同梯队的企业销售业绩同比增幅为23.9%、11%和28.6%;2016年,三者同比增幅升至37.8%、105%和112%;2017年,这一数字变为44%、140%和91.4%。

再看华润置地,2014年至2017年逐年的销售业绩为699.8亿元、851.1亿元、1080亿元和1521亿元,排名一直徘徊在第九至第十二之间。按此计算,华润置地近4年业绩同比增幅分别为21%、26.9%和40%。拉长周期来看,2014年至2017年,万科、融创、新城业绩年均增幅为35.2%、85%和77%,华润置地业绩年均增幅则为30%。

可以看出,华润置地在业绩总额增长上难以赶超万科,国企背景也让其无法与快速奔跑在资本市场的融创和新城控股媲美,这与其强大的后台支撑极不相符。

近年来,华润置地在资本市场的动作离不开华润集团的支持,无论是在资金层面向母公司定向增发还是在项目层面收购母公司旗下资产,“母公司输血”是华润置地留给外界的印象,尤其在2017年初华润集团将持有的万科股份全部转出之后,华润置地成了华润集团旗下唯一的地产上市公司,这让这位“独子”更被偏爱。

但是,华润集团注资是有限的,且同时对华润置地的财务负债指标管控严格。中国房地产报记者查阅其年报发现,截至2017年上半年,华润置地的资产负债率由2016年年底的67.41%增加到70.44%,不过,这已经是其上市20年以来资产负债率最高的一次。公开数据显示,2015年,整个房地产行业的平均资产负债率就达78.85%,2016年则达到79.72%。

松绑后的长跑

2017年上半年在唐勇“抱歉”的开场白中结束,下半年的华润不甘再延续反思,开始放开步子,这表现在其在与公司的战略调整与土地市场的进击方面。

2017年上半年,华润置地录得营业额352.6亿港元,同比下降21%,其中开发物业下降25.9%。计入投资物业评估增值后的股东应占溢利51.1亿港元,同比下降33.1%;若扣除投资物业评估增值,则核心股东应占溢利仅32.5亿港元,同比下降48.1%。

其中,商业地产的发展差强人意。2009年起,华润置地就提出向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的业务发展模式转变的发展思路,就此开始倚重商业地产发展,并在2014年公开指出,希望到2017年商业地产单独剥离的估值相当于一家千亿市值的上市公司,但被华润置地扶植发展多年的商业地产,并无多大起色,收入占全年总营收比例始终达不到10%。

但华润置地商业地产上仍存有野心。一方面,在2017年6月12日,华润置地正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,商业地产事业部自此成为华润置地的一级组织机构,这种倚重与一手缔造的万象城的华润置地董事吴向东不无关系。另一方面,不久之后成立产业基金事业部,定位为华润置地的产融结合平台,业务包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。

外界将此调整解读为商业地产分拆和上市做资本铺垫,华润置地的计划是,到2019年,在营购物中心增加到44个,单购物中心的运营面积达550万平方米,营业收入超过100亿港元。与此同时,这一调整也有利于华润置地在资金决策方面松开对母公司的依附,在土地市场和项目层面更加灵活。

唐勇曾表示:“华润的财务纪律很严格,如果过于约束负债比率也会影响我们的增速,我们也应该考虑释放一些空间,在合理的代价下补充土地储备,让公司能够有长期增长的潜力。”

华润置地2017年的业绩与土地储备增长都释放出松绑信号,但在当下大城市土地出让数量减少且行业竞争激烈的情况下,华润置地在拿地方面依旧需要依托母公司城市更新、片区运营等方面的能力来持续获得政府层面的认可。

此外,华润置地还寄望通过与农业、体育、互联网等不同领域的龙头企业合作来多轨运行并且加速海外布局。

基于此,资本市场也表现出信心。瑞信将华润置地目标价由原先的28元上调至28.5元,称上半年毛利率有改善,公司增加派息8.7%,反映了管理层对全年表现具有信心。野村则认为,虽然华润置地上半年业绩相对较弱,主要因为全年项目入账分布不均,且去年同业基数较高,相信下半年前景会好,预计未来经常性收入增长强劲。

本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

本文来源:中房报责任编辑:KS002

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